Торговля в ипотеке. Как продать квартиру в ипотеке?

Фото: Особенности продажи жилья
В наше время буквально ни одному человеку еще не удалось полностью застраховаться от возможной потери работы, пополнения в семье или внезапной болезни. Множество ситуаций, как радостных, так и горестных могут склонить человека продать однажды приобретенное в кредит жилье.

Существуют некоторые нюансы, узнав о которых, вы поймете, как продать квартиру если она в ипотеке.

Сегодня продажа жилья, выступающего в роли залога у банка, для наших соотечественников все еще является новинкой и редкостью. Но не помешает отметить, что банковская практика не исключает подобных случаев. Скажем, несколько лет назад заемщик купил квартиру по ипотеке, исправно выплачивал регулярные платежи длительное время. Но настал определённый момент, когда по некоторым причинам ему необходимо приобрести жилье больших размеров. В таком случае с помощью риэлтора он отыскивает покупателей на свою квартиру, вырученные деньги отдает за погашение кредита и оставляет часть для первоначального взноса, необходимого для покупки большего жилья.

Случаются и другие случаи. Например, спустя определенный срок, заемщик, который ранее взял в банке ипотеку на жилье, по различным причинам теряет возможность исправно платить за него. Тогда банк подыскивает покупателя на квартиру, заключается соответствующее соглашение, подразумевающее перемещение долга на новое лицо. В то же время у покупателя появляется право на владение недвижимостью и обязательства перед банком на счет погашения долга. Естественно, банк обязан рассмотреть платежеспособность возможного нового заемщика, перед тем как согласится заключить с ним договор.

Изъятие имущества у банка

В ситуациях, когда у клиента по различным причинам нет возможности стабильно выплачивать кредит, банк, как правило, намерен вести с ним сотрудничество. Сюда можно отнести и возможности продажи жилья. Если же клиент банка не смог самостоятельно найти покупателя, банк в праве предложить клиенту партнера, который поможет осуществить необходимую сделку. При этом клиент, размышляющий над вопросом на счет того, как продать квартиру в ипотеке, должен понимать, что такая процедура сама по себе является определенно не стандартной, поэтому возможное заключение сделки может стать причиной снижения стоимости жилья, являющегося залоговым имуществом.

Порядок непосредственного отчуждения этого залога, то есть его продажи и других способов его отчуждения, четко рассмотрен в законе об ипотеке, а также некоторых других нормативно-правовых документах. Поэтому стоит понимать, что передавая купленное жилье в залог банку, заемщик не лишается права собственника пользоваться своим имуществом. Однако вступить в права собственника можно лишь в рамках определенных ограничений.

Иными словами, жилье, купленное в ипотеке, может быть продано кому-либо, подарено, внесено в качестве вклада в состав имущества хозяйственного товарищества, общества, кооператива только по согласию залогодержателя, т.е. банка, естественно только при условиях, если что-то другое не предусматривается заключенным договором про ипотеку.

Фото: Передача ключей в руки

Передача ключей в руки

Обычно банки вносят в ипотечный договор определённое условие, которое предполагает, что жилье не должно быть отчуждено в собственность третьим лицам. Исключением являются ситуации, подразумевающие наступления момента переходя жилья в наследство. Оно же, в свою очередь, не может быть ограничено ни одним договором и требованием. Если же во время покупки жилья в ипотеку выдавалась закладная, то отчуждение можно осуществить только в том случае, если это в ней предусматривалось — необходимо соблюдать те условия, которые имеются в закладной.

В ситуациях, когда банк согласен, чтобы клиент продал жилье, находящееся у него в залоге, заемщик обычно должен самостоятельно находить покупателя. При этом подразумевается использование двух возможных последствий такой сделки. В случае, если заемщик решает провести обмен квартиры, банк обеспечивается выполнением обязательств со стороны заемщика путем замены предмета залога в виде новой квартиры. Если же клиент банка желает продать квартиру, взятую по ипотеке, вырученные деньги от сделки передаются на погашение кредита.

Схемы продажи такого жилья

В вопросе как продать квартиру по ипотеке одним из главных ответов является получение согласия банка. После этого, покупателем ипотечной квартиры и заемщиком, а также банком — выбирается необходимая схема реализации. При этом характерным отличием между двумя основными схемами является принципиально важный момент относительно того, когда и с учетом каких условий будет предусматриваться снятие залога с квартиры.

Таким образом, первый способ предполагает получение согласия на смену собственника, зачем следует освобождение от долгового обременения. Для этого на некоторое время новый покупатель становится новым залогодателем. Он размещает деньги за квартиру в две ячейки депозитария в банке. В одну из них кладется сумма остатка долга, в другую – остальная часть суммы. При этом операция с ячейками контролируется сотрудником банка.

В момент, когда будет происходить регистрация прав нового владельца, банковский сотрудник забирает в пользу банка остаток долга из одной ячейки и выдает покупателю разрешение, предусматривающее снятие на обременение, при этом деньги из другой ячейки отдаются продавцу залоговой квартиры.

Второй способ предполагает внесение заемщиком на свой текущий счет в банке сумму, равную остатку задолженности процентам. Затем банк списывает данную сумму и выдает ему письмо, которое сообщает, что заемщик выполнил перед банком свои обязательства и обременение с него снимается. Для этого заемщику нужно составить договор купли-продажи с покупателем, по которому, опять-таки, покупателем будут переданы деньги для закрытия ипотеки.

Видео о покупке и продаже ипотечных квартир:

Поиск по сайту
© 2017    Копирование материалов без письменного разрешения администрации сайта запрещено!    //    Войти   //    Вверх